在講座遇到的客戶之中，時不時會問被問到「東京跟大阪的投報率到底多少？」、「有沒有投報高一點的物件啊？」，當然若以投資的角度來看，最實在的就是投報率了，但大家有想過，投報率這麼高，屋主為什麼還要賣這問題嗎？
今天就用一間新宿的案例來讓大家看一下，想要買高投報物件前，您應該要知道的真相！(註：因為是當案例說明參考，所以大樓的物件名稱會特別加以隱藏，並非銷售物件)
真相1：「満室想定年収」，就是預估一整年12個月都租掉、沒有空租期，而且租金是仲介依照附近行情推估而來的，也就是不一定保證能一直租得到租金6.99万円！
實際我查詢該棟的租賃成交行情剛好有看到3樓今年剛租掉，租金6.3万円，換算一平方米租金2990円，再回推上面案例(20.21㎡)，得到租金行情剩約6万円左右~
真相2：若稍微注意一下格局，可以發現很多高投報率的物件因為普遍面積偏小，所以大多廁所跟浴室只能塞在同一間，實際上依照日本的習慣大部份的人是不喜歡的。
真相3、4：通常物件都超舊30多~40年，因為屋齡舊的關係大樓管委會收的管理費、修繕積立金都會高一些(用了30幾年需要更換的地方會越來越多~)，或是要有預期管修費調高的心態，當然管修費一拉高，相對投報率也就會下降。
真相5：高投報物件通常室內超小，大約4~6坪左右，住在裡面其實超級壓迫的，之前研修時候我也是住這樣的大小，感覺除了打報告或睡覺，大多時間即便休假我都寧願往外跑~因為房租5~6万円，以收入來說大多租您房子的不是學生就是月薪15~16万円的打工族，這樣的族群相對變動性大一些，要不畢業離開或升遷加薪換租大一點的房子，經常在換租、招租！一年只要空租2個月，7.36%的投報率馬上下降變6%~
真相6：若高投報的物件也要留意是不是地上權物件，雖然比例沒有很多，但若是地上權物件每個月還要付地租給地主，一樣持有成本增加，投報率也會下降~
真相7：要留意目前現況到底是空屋還是租賃中，或是租客租了多久？有沒有預期要退租的打算...等等。畢竟高於附近的租金行情，租客相對也待不久，甚至我還有遇到客戶問我為什麼物件的租金投報高成這樣，結果我一看根本就高估租金、而且還是空屋的狀態！
投資有一個定律，高投報通常伴隨著高風險，高投報的物件背後都是要用很多東西去交換的，例如高投報物件通常坪數偏小、格局配置不理想(沒有乾濕分離)、屋齡舊導致管理費修繕費增加、租客素質不高以及租客經常更換，而每次一換租客就空租幾個月招租沒租金、招租到了還需要支付租賃仲介費等等....一堆成本加上去後實際精算後才發現投報率根本也沒有多高！甚至因為屋齡舊導致房價跟租金下跌或不好出租也是有可能的。
另外有很多鄉下的物件投報率高到嚇死人，但背後的風險就是租屋市場差、不好租或租不掉，然後要一直付管理費修繕費、房屋稅地價稅(固都稅)...
所以實際若真的細算，高投報就真的划算嗎？表面投報率7%就真的高於表面投報5%嗎？或許大家可以真的拿起計算機試算看看~
最後呼應前面開頭提到的，既然投報率這麼高，那屋主租就好了，幹嘛要賣呢？反正現在房貸利率這麼低，隨便收租都划算啊~屋主要賣都是有理由的，至於理由是什麼，相信大家看完後應該就心知肚明了吧！~
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