在日本找物件時常常會看到物件上面標註「オーナーチェンジ物件」（Owner Change），但若您有認識的日本仲介朋友，您可以問他看看，即使同一社區、條件一模一樣，收租的物件就普遍會比空屋的物件出售價格還要便宜些，但這到底為什麼呢？
所謂的「オーナーチェンジ物件」（Owner Change），顧名思義就是目前已經出租的區分住宅、整棟公寓、戶建、店鋪、事務所等等，目前已經有租賃契約且有租客在裡面的物件，而出售就是原房東將物件連同租約條件一起買賣交付給您，這就叫做 Owner Change 物件。簡單來說就是換房東的投資物件。
Owner Change 物件的買賣，新的屋主基本上就是承接前屋主的租約條件，成交之後必須通知租客房東變更、連絡方式、租金要匯款的帳戶以及管理公司等等…若沒有變更管理公司的話，有時候也就不再另行通知。
因為Owner Change 物件屬投資物件，在有租約的情況下，一般買方是無法進到室內看屋況的，所以內部的狀況並無法一一確認，僅能看屋主的租賃契約條件、提供的照片資料還有到現地看外觀來決定要不要購買。（這樣物件的交易模式在日本很常見~）
此外還有因為是投資物件，若買方要貸款的話，是不能使用居住用的優惠貸款，相對來說貸款利率也會比較高。
加上因為租客受到法律的保障，普通租約即使2年的租期到了，就算房東不想租要收回來，除非有特殊理由，不然就算房東不打租約續租，只要租客繼續付租金到帳戶裡面，租約一樣生效！甚至在大阪的習慣就不打續約的租約了，時間到就繼續付租金而已，租約照走~
也就是說，若一般買方買了收租投資物件，既不能看室內、租約調漲要看租客、租期到了不能強制趕走房客、想貸款也不能用居住用的優惠貸款利率。
試想自住型買方買了根本不確定何時能收回自住，當然要買就會買空屋的物件了，而收租物件買的客群就只有收租投資客啦！也因此收租中的物件相較於空屋物件會便宜許多~
那這樣是不是表示Owner Change 收租物件不好呢？倒也不會！因為跟台灣一樣，日本的繼承也是用公告價去做計算（國稅廳的路線價），而日本的公告路線價比市價便宜，相對很多日本高資產的族群想要節稅一樣也會買這樣的收租物件做規劃。再者，一買來就馬上有租客可以直接收租金幫你COVER貸款及費用相關，沒有招租的空窗期，相對資金壓力就不大，台灣很大比例的貴賓買收租物件是因為資產配置規劃，或是分散風險的喔～
最後溫馨提醒若您是買收租物件的買方，建議買前除了查詢物件的行情外，建議也查詢一下物件的租金行情是否合理，若偏高可能租客會不會很容易搬也不一定，租金偏低除了承接後每月租金少收以外，未來您要賣的時候因為投報率不吸引人，相對漲價空間就不大了～
若您是已經持有收租物件的屋主，若剛好退租，或許可以考慮評估看看若價錢還不錯，也許可以獲利了解。畢竟空屋是賣給自住客層，加上可以看到室內，相對價錢較有期待的空間！或是若您真的捨不得賣，想要繼續收租，那也建議您請仲介評估一下租金是否有調整的空間，因為剛好新的租約是可以調高租金，相對未來若一樣用收租物件賣，租金高相對未來帶租約賣的時候，價錢也會比較好喔！
不相信？沒關係那我調一下實價登錄給大家看
剛好8/3有三田TOWER的成交資訊，8/3成交，三樓居住中，成交單價118.26万円/㎡
7/31也有同社區帶租約物件，樓層在4樓，成交單價112.6万円/㎡，樓層高但因為帶租約，單價相對便宜一些些~
P.S.房地產市場成交才是行情，我也相信一定也會有特例，帶租約的物件說不定也有成交價錢漂亮的，或因為預期租客要退租的物件等等的情況（預計會空屋），這篇主要讓大家了解大部分的情況下，出售時空屋價錢會相對比較好，特此提醒！
建案賞析：
延伸閱讀：
Comments