既然大家有了解日本購屋貸款的相關資訊，那我就接下來跟大家分析一下貸款或是現金的操作。以下舉例我的同事買的目黑物件來做說明。
購屋理由及規劃：
目黑區(日本人喜歡的區)，山手線目黑站，南北線、三田線、目黑線，生活機能方便。屋齡7年(2018年購買時的屋齡)，屋齡不舊將來好轉手，面目黑川櫻花，有特色，即將退租，可以漲租以及打定期租約，貸款6成左右持有不需再拿錢出來，租金可以包含所有相關的費用。
購屋過程：
8/7於網站上看到，8/8貸款銀行初估可貸開價74成，利率2.3%。8/11看屋並遞申購書，8/13通知買到，8/27號簽約。9/27至銀座對保，10/5交屋
招租過程：
租金原為18萬，預定交屋後退租，退租後調高到19萬去招租，打6年定期租賃，租客必須加入保證公司，一交屋就順利招租成功
【投報率計算】現金購買情況
月租金19萬，現金承購，總價4600萬，表面投報率為4.96%
- 月管修費1.6萬
- 月代管費0.95萬(租賃管理公司/月租金5%)
- 月固都稅0.83萬(一年約10萬，換算成平均每月約0.83萬)
- 月稅理士0.59萬(第二年開始每年70200元，換算成平均每月約0.59萬)
月收租金19萬扣除上述費用後，每月淨收入約15.03萬
月收入15.03萬x12個月除4600萬(淨投報3.92%)
也就是現金購買的淨投報率為3.92%
【投報率計算】貸款情況
自備1700萬，銀行貸款利率2.3%，貸款金額2900萬
(2.3%借款2900萬，240個月總共要繳7206869的利息錢，故一個月平均約繳30029元，因借款前期利息會繳較多，後期繳較少，此取平均值計算)，這邊是利用網頁搜尋「貸款試算」去了解每個月應繳本金及利息
透過網頁試算知道20年總繳利息去做平均
承上>>月收入15.03萬扣除每月平均利息約3萬，得到淨收租金12萬/月
貸款的現金自備款投報率則為12萬 × 12個月 ÷ 1700萬自備現金 = 8.47%現金投報率
特別加註：
1.以上算式是計算每月租金扣除「應繳持有費用 」及「貸款利息 」所得出的淨收租金12萬 /月。實際上若月付的貸款本金也加計進去的話，「每個月租金 」剛好跟「每個月貸款本利攤打平 」，也就是房子自己養自己。
2.另外提醒即使目前東京、大阪都心普遍出租率高，但招租期間的空置期、或租約轉換的空置期間是沒有租金收入的，建議大家投資時候在資金規劃上盡量寬鬆一些！
出租率可以參考這篇（ 日本的房子到底出租率高嗎？萬一租客不付租金怎麼辦？）
【結論】
1700萬日幣依目前匯率計算約為台幣469萬，這樣的預算現金可以買到類似下面室內只有5.67坪、屋齡大約20出頭的小小小套房！真的超級小的啦~
或是稍微正常一點大小的套房，但...是昭和時期的物件，屋齡50年，比我年紀還大！
但是若貸款的話，自備款一樣，總價可以拉高些，這樣就可以買到類似我們同事買的物件，地點好、空間可以到一房一廳一衛(住家房型)，出租的租客也素質較高！
啊對了！寫文當下剛好又查了一下這棟今年5/21的成交行情，一樣的面積我們同事買4600萬，現在變5280萬了~(誰說日本中古屋不會漲的~哈~)
總歸來說，有些客戶不希望槓桿操作的，用全現金買的，相對單純一點，收的租金都扣掉後就是每個月淨拿。(有些客戶是透過台灣的房屋增貸做購買，畢竟台灣房貸利率1.4~1.5%，東京的中古屋表投報都還有4%~5%，這中間就有利差！)
但有些客戶想說既然都要買海外的不動產，首要考量希望地點跟條件都不要太差，買個一房一廳一衛的物件，未來不管是小孩唸書留學工作、自己當Second House，住起來也舒服。將來出售時也因為住家房型好處理，除了賺租金外、稍微有一點點房價的期待也是不錯的！
若是您，您會選擇哪一種呢？
建案賞析：
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