肺炎疫情下的東京房地產市場
- 張志誠 Gary Soul
- 2020年11月5日
- 讀畢需時 3 分鐘
觀察近期日本的疫情感染狀況，尤其是東京的疫情並未消退，感染者數都還在2000人上下並未趨緩，而東京奧運的延辦會不會變成取消呢？這點沒人說得準~那到底東京的房市會因此受到影響嗎？
首先來回顧一下疫情期間的首都圈中古屋市場狀況，當疫情發生時，市場因為緊急宣言、民眾減少外出的原因，造成交易量腰斬，光東京23區的交易量相比2019年就減少將近 -54.4%、平均單價微幅修正 -1.6%。
再把時光快轉到這一季首都圈的中古屋市況，可以發現成交量跟成交價都回來了！大多的表現都優於去年同期(疫情未發生前)，整個首都圈的價格都漲超過去年同期了~我可以肯定的說整個東京的房地產市況漸漸回溫了，甚至我覺得開始熱起來了！(當然沒有台灣熱~)怎麼說呢？因為我接的中古屋庫存成交速度越來越快，幾乎快要沒有庫存了！
看到這邊您可能會覺得無法置信，其實這跟整個目前的經濟金融局勢有關。當世界各國因為第一波、第二波的新冠肺炎疫情而導致的經濟下行風險，能做的就是不斷地印鈔促進貨幣流通性，這些泛濫的資金就會開始跑到股市、房市等等的投資標的，進而推升股價跟房價。
這也難怪連世界百大富豪、橋水基金創辦人Ray Dalio都說「CASH IS TRASH！」
講多了，那再回到為什麼東京的房價還在漲呢？除了上述原因以外，還有一部份原因是跟日本的建商有關~
日本的建商因為經過房地產泡沫、2009年的金融海嘯洗禮，態度相對會比較保守一點，除了新成屋給足了精裝修的配備外、在訂價上也會依據周邊新成屋、中古屋的市場行情參考，再加上建商預計的毛利去做合理的訂價，這樣一來，可以讓利的空間本來就不多。
但日本的新屋銷售又有ㄧ個特別的統計數據叫做「新屋契約率」，契約率達70%以上，大家就會判斷市場信心是強的，反之若低於70%則代表大家對於市場信心相對不足。
若您是建商，在讓利空間不大的狀況下，又要維持「新屋契約率」在70%上下的水平維持市場信心，您會怎麼做呢？沒錯！就是減少推案供給量、還有搭配分期販售(新建案分批銷售)來達到「供需平衡」的狀況。
剛好近期有發佈2020年度上半期(2020年4月〜2020年9月)的統計數據，我查了一下前幾年，發現新屋的供給量逐年降低
因此在建商〝刻意〞 減少新屋供給的狀況下，相對新屋價錢也都會維持在一定的水平，要想等建商降價可能難度相當高。反而因為新屋供給不多，這些買方都開始往中古屋市場流動，造成中古屋市場價量的緩步推升，這也就解釋了為什麼在疫情底下東京的房價還是穩穩地上漲了！
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