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『退潮後，才知道誰沒有穿褲子！』後疫情時代的東京房市到底如何呢？2020.10.23更新

已更新：2020年10月23日

在疫情前的前兩年期間，部分客戶來聽說明會時，會問到我一個問題：「東京的房市會不會因為奧運的舉辦之後，利多出盡而造成房地產價格崩跌？」理由無它，純粹是因為大家都覺得東京的房地產是投資炒起來的，而且都是外國人在買？

在回答問題之前，首先我先讓大家看一下這幾年首都圈的新建案價格走勢，由圖表可以看到2019年新建案價格相比2013年漲了21.3%

【疫情前新建案價格走勢】截至2019年

當時甚至買氣旺到連晴海選手村HARUMI FLAG的販售都發生71組客戶抽1戶的現象、第一期釋出600戶，想買提出申請的買方卻爆出1543組的量！引發大家擔心東京的房價會不會漲很兇的疑慮~在此先不討論六年漲21.3%，一年漲個3.55%算不算漲很兇?

而之後的新冠疫情發生至今，歷經了緊急宣言、外出自肅、奧運延辦，到現在7月的東京都感染人數依舊每天破百人次。觀察疫情這段時間的首都圈新屋建案成交狀況，可以明顯發現因為疫情擴散，大家減少外出跟在宅勤務以外，加上五月緊急宣言，很多建商關閉建案接待中心，導致推案量跟成交量大幅度萎縮。而晴海選手村HARUMI FLAG也因為奧運延期面臨到交屋延後的問題。

【疫情後新建案推案量及成交量走勢】

可以看到今年的推案量、成交量跟去年相比皆大幅度下滑，六月因為銷售接待案場開放，推案量回溫。

那新成屋的價格呢？有因此下滑嗎？答案是沒有的！統計至今年六月的新屋平均價格，相較2019年漲了6.8%！

除了新成屋以外，中古屋的交易量也因為疫情關係交易量大幅度萎縮，例如東京23區的中古屋成交件數2020年4月 - 54.4%、2020年5月 - 38.9%，到了6月 - 11.4%。也就是說交易量雖然四月、五月委縮4~5成，但到了六月成交量幾乎跟去年2019年相比，僅差一成到二成的成交量而已！也就是成交量恢復到接近疫情前的水準！(我講的是接近而已喔~)

下面整理一下這三個月來的中古屋市況給大家看！

【2020年四月中古屋市況】23區成交量腰斬 - 54.4%、價格微幅下滑 - 1.6%

【2020年五月中古屋市況】23區成交量微幅恢復 - 38.9%、價格上昇 + 2.7%

【2020年六月中古屋市況】23區成交量大幅恢復 - 11.4%，跟疫情前相比僅少11.4%)、價格微昇 + 0.7%

若用一句話形容目前疫情過後的東京房市，簡單就是『量縮，價微漲！』，尤其目前整個首都圈六月的中古屋成交價相比去年皆一樣維持歷年來微漲的趨勢。而且參考上圖也可以看到交易量恢復了8成~9成，顯見東京的內需買盤依舊穩定！

一段疫情，可以當成一個危機去看待，也可以趁機驗證東京的房地產抗壓性，況且當外國人都沒辦法入境到日本，這些都是外國人投資炒房、房價在東京奧運後會崩跌的說法相對地就更顯薄弱，畢竟外國人不看屋直接買的比例有限、目前也沒有大量倒貨拋售的趨勢、在東奧延期或甚至可能停辦的局勢下，內需買盤依舊穩定支撐著東京的房價。

雖然後續日本政府勢必面臨到解除緊急狀況後，消費者的消費不振、企業經營狀況嚴峻以及業績低迷所造成的經濟下行風險，但世界上哪一個國家不是面臨到這樣的問題呢？未來的房市會如何就讓我們繼續觀察下去，畢竟『退潮後，才知道誰沒有穿褲子！』

----------2020.10.23更新中古屋市況----------

根據東日本レインズ(REINS)公佈最新一季市況報告，整個首都圈成交件數較去年增加1.4%，創下1990年5月以來第三季新高。成交㎡單價較去年上昇3.6％，成交總價較去年上昇5.8％，成交平均面積也上昇2.2％。