很多想要買日本置產收租的客戶來聽我的說明會，原本我都會問說：「請問您是要收租為主呢？還是打算自用呢？」，但到後來我就不問了，原因是幾乎有八成的客戶會回答：「 我要自用兼收租（收租）~」
但買日本的房子真的有辦法自用兼收租嗎？下面解釋給您聽！
首先談到日本的租約種類，根據日本的借地借家法（日本的租賃專法）規定，租約分為兩種，一種是普通租約（普通借家契約）、一種是定期租約（定期借家契約），
各自的差異如下：
其中最重要的就是中途解約這一塊，常常有客戶想說未來小孩會到日本唸書或工作，先買一間房子收租，之後若小孩要用時再把房子收回來。但您知道嗎？若買已經帶租約的物件是沒辦法看是屋的，而且有很大的比率前屋主跟租客簽的租約是普通租約。
所謂的普通租約也就是每兩年一約，無法中途解約，時間到自動續約，即使您不租給房客，只要房客繼續繳租金，租約就算不打也會自動生效！也就是到時您要用房子時是需要溝通房客請他搬走的，但就是需要一些「誘因 （錢）」。甚至您想說要漲租金，也需要屋主跟租客同意才能漲租金！當然屋主一定會同意啦，所以是需要租客同意~（笑）
這時大多數的客戶第一時間一定會說，「哇~那對屋主超沒保障的耶！」、「當租客很輕鬆耶~那我到時用租的好了！」
其實真的不然！首先，租客要跟您租房子，除了給房租跟押金以外，第一次租屋還需要給禮金（紅包），禮金的概念是謝謝房東把房子租給我，所以我包一個月的紅包答謝。之後每兩年續約時，一樣也需要更新料當紅包，一樣行情是一個月。
還有租賃仲介費、保證公司費用、搬家費、保險！在東京都心隨便租一間套房10萬日幣的話，光這些其他費用，加一加至少就70萬日幣起跳，再買個傢俱、家電隨便都破百萬起跳！
看到這邊，是否開始同情租客了呢？還沒完！若租客想退租，還必須負擔退租的原狀恢復費用，看房客有沒有因為使用不當損壞的，都要修復並幫屋主清潔成乾乾淨淨的樣子，再交還給屋主！（東京條例）
講了落落長，這邊歸納一下！若您買的是帶租約的物件，在日本這個叫Owener Change物件，除了在買的時候時沒辦法看室內的，也沒辦法趕房客走、漲租金也需要租客同意，好處是有禮金跟更新料，而且馬上可以有租金收入。
但若您買的計畫是規劃未來給小孩唸書、工作使用或當second house，這樣的普通租約到時是沒辦法強制收回趕房客走的喔！
若未來您有自用想法，建議您可以買空屋然後用定期租約招租，租期打個4年5年的，到期租客就搬，若要調漲租金換新房客就可以調漲！缺點是定期租約打太短不好招租，而且還有太短的租期租金就要便宜（沒辦法！因為租客搬家成本太高了~）、還有沒有禮金以及更新料。
這邊整理一個表給大家
註：
1.禮金行情東京為一個月、大阪為兩個月。東京更新料一個月、大阪無更新料。
2.依照實際幾個同事出租案例，定期租約打5年的話，租金行情可以租到差不多接近市價。
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